疫情趨緩，全台房市買氣回籠。圖／聯合報系資料照片
疫情漸緩逐步解封，冷凍的房市台南貸款似有蠢蠢熱絡跡象。尤其業者宣稱房市台南貸款將有報復性買盤，希望讓自住或投資客擔心晚買後悔，形成房市焦慮恐慌症，未審慎購屋搜尋評估，即匆促進場購屋台南貸款。
實價登錄2.0剛上路，政府稽查能力有限，業者透過預售屋紅單台南貸款炒作銷售伎倆，以人頭高價登錄再退訂，造成高房價定錨效果。台灣未來是否因疫情過後產生房市焦慮症，降低購屋搜尋行為，提高房價定錨效果，以致增添房市熱潮，進一步擴大貧富差距？令人擔憂。
周美伶博士和我二○○五年於《管理評論》學術期刊發表「購屋搜尋期間影響因素之研究」，實證結果顯示，購屋搜尋期間主要集中在三個月與六個月，搜尋時間每增加一％，停止搜尋的機率增加零點六九％，顯示大多數人對房屋搜尋時間相對不足，缺乏耐心，尤其房屋異質性高，必須現場仔細觀察，做足筆記功課，多方比較，才好下決定。
此研究結果亦顯示自住者台南貸款的搜尋期間．是投資者的一點一五倍，兩者差距並未很大，自住者仍可更加審慎，增加購屋搜尋時間。而產品與價格對搜尋時間有顯著影響，若業者能增加產品與價格的資訊透明，將有助於搜尋效率提升。
另外，有仲介服務者的搜尋期間較自行尋找者為長，約一點一二倍，顯示仲介服務仍應加強，以取得購屋者的信任。女性購屋者搜尋期間較男性為短，約零點八八倍，顯示女性較男性重視感性直覺；教育程度越高者搜尋時間也較長，顯示資訊取得能力越多，考慮因素更多，購屋決策較審慎。
房屋價格昂貴，且多有許多不同的議價空間，房屋最後成交價格常受購屋者主觀認知價格影響，學術上稱為「定錨行為」。因為房價的產品、區位與時機差異大，加上購屋者很少購屋經驗，建商或仲介業者的開價很容易讓消費者產生定錨效果。
廖仲仁博士和我二○○五年於《住宅學報》學術期刊發表「搜尋成本與定錨行為對購屋價格的影響」，實證結果發現，由於購屋搜尋成本較高，跨鄉鎮市區購屋者相對於未跨區者需要多支付三點八％的價格貼水；參考價格越高地區，例如媒體或網路由業者提供的訊息（俗稱「業配文」），其購屋者會因定錨效果或參考點偏誤而多支付一％的價格貼水。高價格的購屋者，平均會支付四點九％的價格貼水。
另外，地價上漲率較高地區的購屋者，會誤用自身地區的外推性預期，以為遷入地區也有同等價格增值空間，而多支付約十一點四％的價格貼水。購屋者若尋求仲介服務亦能改善其出價能力，約可降低二點九％的價格貼水，然而，仲介服務在改善搜尋成本與定錨的效果方面並不顯著。
房市蠢蠢欲動，政府各部會應提前部署，嚴格規範管理房市，避免不實資訊的提供，才能促使房市交易效率。建議消費者可多加利用大數據及人工智慧建立的「好時價」公益平台，多方比對個人的房價定錨行為，以避免受到業者不當開價的影響。希望消費者為避免感染房市焦慮症，更要提高購屋搜尋行為，並降低房價的定錨效果。而房市是否過熱的現象，不該是透過炒作產生的假象，各界應審慎看待。
留言列表
